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    作为业主,“物业”和“物业服务企业”傻傻分不清楚?

    来源:小吴 发表于2015-11-24 11:14
    在现实生活当中,绝大多数的人们都将“物业”一词的含义理解错误了,将“物业”与“物业服务企业”二者混为一谈。

    作为业主,“物业”和“物业服务企业”傻傻分不清楚?

      物业是与每一位业主的利益都息息相关事物,业主与物业服务企业之间的矛盾与纠纷也就成了社会当中最普遍、最常见的事情。本文就来分析一下业主与物业服务企业之间的法律关系。

      在现实生活当中,绝大多数的人们都将“物业”一词的含义理解错误了,将“物业”与“物业服务企业”二者混为一谈。

      “物业”一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内,现已形成了一个完整的概念,即:物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。[1]用句简单的话说,物业指的是房屋建筑物及其附属设施。

      “业主”一词当中的“业”指的就是物业,或者说是房屋建筑物及其附属设施,“主”是主人的意思。业主的意思就是物业的主人,是物业的所有权人。

      《物业管理条例》第六条第一款规定房屋的所有权人为业主。

      物业服务企业,通常是指符合法律规定,依法行向业主提供物业服务的民事主体(市场主体),包括物业公司以及向业主提供服务的其他组织。[2]

      物业,将业主与物业服务企业紧密的联系在了一起。业主与物业服务企业之间的法律关系为民事合同法律关系,双方的权利义务受合同法的调整。双方法律关系的基础是业主大会(业主委员会)与物业服务企业所签订物业服务合同或者是建设单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同。同时也包括虽未签订书面合同,但事实上构成物业服务合同关系的情形。

      业主是服务的接受者,最主要的权利、义务就是接受服务并支付服务费。物业服务企业是服务的提供者,最主要的权利、义务就是收取服务费并向业主提供服务。

      《物业管理条例》 第六条 业主在物业管理活动中,享有以下权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业的服务。……

      物业服务合同属于无名合同,兼具有委托合同、雇佣合同、承揽合同等合同的特点。

      1、物业服务合同具有委托合同的特点。物业服务合同的特点与委托合同相同,都是提供劳务;[3]

      2、物业服务合同具有雇佣合同的特点。业主共同出资雇佣物业服务企业对小区内的相关事务进行管理,物业服务企业类似于过去的“管家”角色;

      3、物业服务合同具有承揽合同的特点。物业服务企业是按照业主的要求完成工作,在物业服务上达到业主的要求,给小区居民提供一个优美安逸的生活环境,向业主交付劳动成果。

      问:在现实生活当中,物业公司总是喜欢说“管理物业”。似乎物业公司就是业主所拥有房屋的管理者,那么物业公司这样的说法有无法律依据呢?

      答:《中华人民共和国物权法》颁布之后,国务院于2007年8月26日颁布了《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。由此可见,修改前的《物业管理条例》将物业公司定性为“管理者”,而根据修改后的《物业管理条例》,物业公司已经不再是“管理者”,而是业主的“服务者”。

      问:国务院修改了《物业管理条例》,物业公司不再是“管理者”而是“服务者”,那么物业的管理者是谁的?

      答:物业的管理者是业主。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定:所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。业主是物业的所有权人,业主对物业的管理权,是业主依法对房屋所享有处分权的一部分。由于业主既有单独拥有所有权的专有部分,也有与其他业主共同拥有所有权的共有部分(单个业主对整幢建筑物拥有所有权的情形除外),因此物权法第七十条又规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

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